扣繳租金?省您房租!


在加州,租戶在法律上有权租一個滿足基本結構、健康和安全標準並且修繕完好的房子。如果房東不滿足這個基本要求,租戶有權扣留租金到維修完成。但是,這裏也提醒租戶,扣繳租金的舉動並不意味著最終租戶不欠部分或者全部租金的。

在預扣租⾦來彌補未能進⾏行維修的常⾒場景是,租⼾首先拒絕⽀付部分或全部租⾦。那麼 房東將提供為期 3 天的通知,要求住⼾支付租⾦或者退出房屋。完成這個通知後,再提出 投訴並進⾏ 訴訟︒那麼租⼾需要回應房東通過法律訴訟傳來的投訴,陳述出沒有⽀付租⾦的原因是房東沒有按照要求維修房屋。在這⼀一點上,租⼾戶必需確保幾件事宜,來正確地作出回應。

1, 確保有損害赔偿及请求维修的相關⽂件!

不幸的是,很多租⼾不及時通知房東任何有關損害財產的賠償以及維修的需要, 只有直到租⼾無法⽀付房租才試圖⽤“扣繳房租”的⽅式來保護⾃己, 規避未付房租會引 發的後果。這裏要提醒的是,只有住戶事先通知了房東,其所要採取扣繳房租的⽅式才能 夠正確地通過法律保護⾃己︒我們會建議,如果房客已經得到了通知,但是拒絕進⾏維修,這時採 取保護⾃己的⾏動會才會⾏之正確且有效。

留下書⾯的⽂件⼀直是最為推崇可取的⽅法。我們給予租戶最好的建議是,任何關於維修的請求,請都以書⾯文字的形式進⾏(電⼦子郵件應該是最簡單的辦法。)同時我們也會建議, 如果可能的話,事發的當時用拍照的⽅方式留下發出請求當時受到的損害,以及此損害在⽬前是怎樣的狀態。所有這些記錄都可以用來說明:1)房東先前就已經得到了房屋需要維修的通知;2) 房東沒有進⾏維修;3)損害仍然存在。

2. 房客仍有責任支付租金!

這是房客值得注意的常見錯誤!拒付租金補救措施並不是不用支付租金,而只是推遲租金到期日,直至法官能夠確定缺乏維修而拒付租金期間公平市場的租金價格(房客仍住在物業內,所以,業主有權徵收部分租金)。

回顧一下上面的情形,非法滯留的案件最終會進入庭審程式。在庭審過程中,業主要證明沒有支付租金。這時,房客有責任證明他/她因爲沒有得到維修而未支付租金的積極防禦。房客將向法官提供上述所有文檔。非法滯留案件的法官將考慮所需的維修而拒付租金的情況,確定公平市場的租金價格。這時,將要求房客向業主支付公平市場的租金價值,不然,非法滯留的案件將等同於敗訴(案件敗訴意味著業主可以執行驅逐)。

很多時候,房客無法支付房租, 非法滯留庭審也敗訴, 業主再次驅逐……一次又一次地循環往復的案件屢⾒不鮮。有經驗的律師往往會建議租⼾在進⾏此類案件時, 理智地將全部價值的房租準備在信託帳⼾來應對庭審結論。

作为業主或者房客,需要了解的法律知识當然不止於兩點。Eric W. Ching景律師運營的Ching & Associates公司是在房地產和商業法律領域經驗豐富的團隊,歡迎您來諮詢商談,保護您的合法權益不受到任何傷害。

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